UBS: Η επιθετική στροφή των κεντρικών τραπεζών «χτυπά» το real estate – Οι πόλεις με υψηλό κίνδυνο «φούσκας»

Το Τορόντο και η Φρανκφούρτη παρουσιάζουν τα υψηλότερα επίπεδα κινδύνου στις αγορές κατοικιών, σύμφωνα με τον δείκτη “φούσκας” του real estate της UBS (Global Real Estate Bubble Index) σε 25 μεγάλες πόλεις στον κόσμο, ενώ ακολουθούν η Ζυρίχη, το Μόναχο, το Χονγκ Κονγκ, το Βανκούβερ, το Άμστερνταμ, το Τελ Αβίβ και το Τόκιο ως οι πόλεις με τον μεγαλύτερο κίνδυνο φούσκας στην αγορά ακινήτων. 

Όλες οι πόλεις εκτός από τρεις—Παρίσι, Χονγκ Κονγκ, και Στοκχόλμη—είδαν τις τιμές των κατοικιών  να ανεβαίνουν, ενώ η υψηλότερη αύξηση τιμών άνω του 15% σε ονομαστικούς όρους καταγράφηκε σε πόλεις των ΗΠΑ, με Μαϊάμι, Λος Άντζελες, Σαν Φρανσίσκο και Βοστόνη να είναι στο top 5 των πόλεων (μαζί με το Τελ Αβίβ) με τις ταχύτερα αυξανόμενες τιμές. 

Επιπλέον, μια επιτάχυνση στην ανάπτυξη των εκκρεμών στεγαστικών δανείων ήταν εμφανής σχεδόν σε όλες τις πόλεις, ενώ για δεύτερη συνεχή χρονιά το χρέος των νοικοκυριών αυξήθηκε σημαντικά ταχύτερα από τον μακροπρόθεσμο μέσο όρο. Από το ξέσπασμα της πανδημίας, η UBS παρατηρεί αύξηση του συνολικού χρέους των νοικοκυριών σε σχέση με το ΑΕΠ σε πολλές από τις οικονομίες που αναλύθηκαν.

Τα ενοίκια είναι υψηλότερα από πριν από την πανδημία σε όλες τις πόλεις, με εξαίρεση το Τόκιο, καθώς η πτώση το 2020 ακολουθήθηκε από σημαντική ανάκαμψη τα τελευταία τρίμηνα. Κατά μέσο όρο, τα ενοίκια σε όλες οι πόλεις αυξήθηκαν σχεδόν με τον ίδιο ρυθμό όπως στα χρόνια προ πανδημίας—ένα σαφές σημάδι ότι η τάση αστικοποίησης δεν έχει επιβραδυνθεί. Αυτό ήταν πιο έντονο στις πόλεις των ΗΠΑ, το Ντουμπάι, και τη Σιγκαπούρη, όπου η σημαντική αύξηση στα ενοίκια προέκυψε από τη σταθερή αύξηση της ζήτησης για στέγαση  μετά την πανδημία. Παρ ‘όλα αυτά, οι τιμές των κατοικιών συνέχισαν να αυξάνονται ταχύτερα από τα ενοίκια στις περισσότερες πόλεις.

Όπως σημειώνει η UBS, η αγορά ακινήτων είχε για πολύ καιρό ένα μεγάλο στήριγμα: τις κεντρικές τράπεζες. Οι εξαιρετικά χαμηλές συνθήκες χρηματοδότησης και η ισχυρή ζήτηση οδήγησαν σε ολοένα και πιο αισιόδοξες προσδοκίες για τις τιμές μεταξύ των αγοραστών. 

Αλλά η εικόνα αλλάζει γρήγορα. Τα επιτόκια – και με τη σειρά του, το κόστος χρηματοδότησης – έχουν αυξηθεί σημαντικά τους τελευταίους μήνες λόγω της αποφασιστικότητας των κεντρικών τραπεζών για την καταπολέμηση του αυξημένου πληθωρισμού. Ταυτόχρονα, πολλά σοκ συγκλόνισαν τις χρηματοπιστωτικές αγορές παγκοσμίως. Κατά συνέπεια, η προθυμία για αγορές κατοικιών είναι πιθανόν να χτυπηθεί. Σε πόλεις με έντονη πληθυσμιακή αύξηση, μια τέτοια προσαρμογή θα μπορούσε να εκδηλωθεί με τη μορφή παρατεταμένης στασιμότητας των ονομαστικών τιμών αγοράς. Από πέρυσι, τα επιτόκια των στεγαστικών δανείων έχουν σχεδόν διπλασιαστεί κατά μέσο όρο στις πόλεις που αναλύθηκαν. Εκτός από τις αυξημένες τιμές, αυτό κάνει τη στέγαση στην πόλη πολύ λιγότερο προσιτή. Ένας εξειδικευμένος εργαζόμενος στον τομέα των υπηρεσιών μπορεί να αντέξει οικονομικά κατά το ένα τρίτο λιγότερο χώρο στέγασης από ό,τι πριν από την πανδημία.

Ευρωζώνη

Η Φρανκφούρτη και το Μόναχο παρουσιάζουν τους μεγαλύτερους κινδύνους φούσκας ακινήτων μεταξύ των αγορών της ευρωζώνης, σύμφωνα με την UBS. Και στις δύο γερμανικές πόλεις οι τιμές των ακινήτων έχουν υπερδιπλασιαστεί σε ονομαστικούς όρους την τελευταία δεκαετία, αν και η ανάπτυξη μειώθηκε σε περίπου 5% μεταξύ των μέσων του 2021 και των μέσων του 2022 από διψήφια επίπεδα. Στο Μόναχο, η αγορά κατοικίας υποστηρίζεται από ένα εξαιρετικά χαμηλό ποσοστό κενών θέσεων εργασίας και ένα αυξανόμενο εργατικό δυναμικό, αλλά οι αρνητικές πλέον προοπτικές ανάπτυξης της γερμανικής οικονομίας αποτελούν “βαρίδι” στη ζήτηση κατοικιών. Τα υψηλότερα επιτόκια στεγαστικών δανείων έχουν ήδη επιδεινώσει την οικονομική προσιτότητα: ένας ειδικευμένος εργαζόμενος από τον τομέα των υπηρεσιών μπορεί τώρα να αγοράσει ένα διαμέρισμα με ένα δωμάτιο λιγότερο στο Μόναχο κατά μέσο όρο από ό,τι πριν από την πανδημία. 

Παράλληλα, η αγορά κατοικίας του Άμστερνταμ σημείωσε την ισχυρότερη αύξηση των τιμών μεταξύ των πόλεων της ευρωζώνης, στο 17% μεταξύ των μέσων του 2021 και των μέσων του 2022 σε ονομαστικούς όρους. Αυτό συμβαίνει καθώς οι ονομαστικές τιμές των ακινήτων έχουν διπλασιαστεί τα τελευταία δέκα χρόνια. Η ζήτηση έχει υποχωρήσει λιγότερο από την πρόσφατη αύξηση των επιτοκίων των στεγαστικών δανείων, τα οποία έχουν αυξηθεί λιγότερο από ό,τι σε άλλες χώρες της Ευρωζώνης. Συνολικά, ο κίνδυνος φούσκας έχει αυξηθεί μόνο οριακά. Επιπλέον, τα ονομαστικά ενοίκια και τα εισοδήματα έχουν επίσης αυξηθεί, αν και όχι με τον ίδιο ρυθμό με τις τιμές των ακινήτων.

Στη Μαδρίτη, η αύξηση των τιμών των ακινήτων έχει επιταχυνθεί από την έναρξη της πανδημίας. Η ισπανική πρωτεύουσα βρίσκεται τώρα σε υπερεκτιμημένη περιοχή, αν και ένας εξειδικευμένος εργάτης υπηρεσιών μπορεί ακόμα να αγοράσει τον μεγαλύτερο χώρο διαβίωσης μεταξύ όλων των αγορών της ευρωζώνης.  

Παράλληλα με την οικονομική ανάκαμψη μετά την πανδημία και τα χαμηλότερα επιτόκια, τα φορολογικά κίνητρα για την ανακαίνιση κτιρίων στήριξαν επίσης την αύξηση των τιμών στο Μιλάνο μετά από μια δεκαετία στασιμότητας των τιμών. Η συνέχιση αυτών των κινήτρων, η σχεδόν ολοκληρωμένη επέκταση του υπόγειου σιδηροδρόμου και οι Ολυμπιακοί Αγώνες το 2026 συμβάλλουν στη διατήρηση των τιμών μεσοπρόθεσμα.

Η στέγαση στο Παρίσι ξεχωρίζει μεταξύ των αγορών της ευρωζώνης. Οι ονομαστικές τιμές των ακινήτων παρέμειναν στάσιμες μεταξύ των μέσων του 2021 και των μέσων του 2022. Τα ενοίκια παρέμειναν σταθερά την ίδια περίοδο και τα εισοδήματα ανέκαμψαν ελαφρά. Αυτό έχει ωθήσει τη γαλλική πρωτεύουσα έξω από τη ζώνη κινδύνου φούσκας, αν και η αγορά κατοικίας μπορεί ακόμα να θεωρείται υπερτιμημένη. Το Παρίσι παραμένει η λιγότερο προσιτή αγορά της ευρωζώνης.