Συναγερμός για «φούσκα» στα ακίνητα της Ευρώπης 1,5 τρισ. ευρώ!

Μετά από περιόδους σχετικής σταθερότητας και επτά ετών αδιάκοπης ανάπτυξης σε μεγάλο μέρος της Ευρωπαϊκής Ένωσης, αναμένεται πτώση στην αγορά ακινήτων, που χαρακτηρίζεται από σημαντική πτώση των πωλήσεων και των αποτιμήσεων, προειδοποιεί η ΕΚΤ. Στο τελευταίο δελτίο της Ευρωπαϊκής Κεντρικής Τράπεζας αναφέρεται ότι μεταξύ Οκτωβρίου και Δεκεμβρίου 2022, οι συναλλαγές στα ακίνητα μειώθηκαν κατά 44% σε ετήσια βάση, ενώ τα δύο προηγούμενα τρίμηνα οι τιμές είχαν ήδη μειωθεί κατά 14%. Οι τομείς που φαίνεται να κινδυνεύουν περισσότερο είναι αυτοί των εμπορικών ακινήτων, των γραφείων και των εμπορικών κέντρων.

Το φαινόμενο έχει καταγραφεί μέχρι σήμερα σε αρκετές χώρες, ειδικά στη Σουηδία, όπου οι τιμές ανά τετραγωνικό μέτρο έχουν ήδη μειωθεί κατά 15%. Αρκετοί αναλυτές εκφράζουν φόβους για μια νέα κρίση όπως αυτή του 2008, που μπορεί να φτάσει και το ένα τρισεκατομμύριο ευρώ. Δεν λείπουν βέβαια και εκείνοι που κάνουν λόγο για μια φυσιολογική ύφεση στην αγορά ακινήτων, χωρίς σοβαρές συνέπειες.

Ο κίνδυνος της «φούσκας» δεν μπορεί να αποκλειστεί και αυτό που είναι πάνω απ’ όλα ανησυχητικό είναι ότι χώρες όπως η Γερμανία και η Ολλανδία επηρεάζονται επίσης από αβεβαιότητες και ευθραυστότητα στα δημόσια οικονομικά. Επιπλέον, ο εμπορικός τομέας κυριαρχείται από επενδυτικά κεφάλαια που εκτίθενται σε ξαφνικές αλλαγές.

Οι στρατηγικές της ΕΚΤ

Η ΕΚΤ συνιστά την υιοθέτηση στρατηγικών στον τομέα των ακινήτων, που μειώνουν «τους κινδύνους για τη χρηματοπιστωτική σταθερότητα». Τα μέτρα αυτά στοχεύουν στην ενίσχυση των εργαλείων διαχείρισης ρευστότητας, με όρια στην ανάληψη κεφαλαίων και την προσέλκυση κεφαλαίων κλειστού τύπου, των οποίων οι επενδυτές δεν μπορούν να αποσυρθούν πρόωρα.

Το πρόβλημα είναι ότι η Φρανκφούρτη γνωρίζει καλά πώς αυτές οι συστάσεις έχουν ήδη γίνει στο παρελθόν χωρίς να υπάρξει συνέχεια.

Υπάρχουν μάλιστα κάποιες ανησυχητικές ενδείξεις και σε σχέση με την αξία των κατοικιών, όπως φάνηκε και σε πρόσφατη μελέτη του Διεθνούς Νομισματικού Ταμείου που κάνει λόγο για μη σταθμισμένες αυξήσεις: «Υπάρχουν αυξανόμενες ενδείξεις υπερτίμησης στην ευρωπαϊκή αγορά ακινήτων, μεταξύ 15 και 20%, στις περισσότερες χώρες».

Τρόμος για τα κτίρια γραφείων

Τα λογότυπα των μεγάλων τραπεζών κοσμούν τα μεγαλύτερα κτίρια γραφείων της Ευρώπης, ωστόσο υπάρχουν ενδείξεις ότι αυτά τα κτίρια θα μπορούσαν να μετατραπούν σε υποχρεώσεις για τράπεζες και επενδυτές, καθώς πλήττονται από το αυξανόμενο κόστος και τις αλλαγές στον χώρο εργασίας μετά την πανδημία.

Τα γραφεία αποτελούν το μεγαλύτερο τμήμα μιας αγοράς εμπορικών ακινήτων, την οποία δανειστές και επενδυτές έχουν στηρίξει με χρέος 1,5 τρισ. ευρώ μόνο στην Ευρώπη. Περίπου 310 δισ. ευρώ χρέους εκδίδονται ετησίως για να διατηρήσουν την αγορά σε κίνηση, σύμφωνα με το Bayes Business School στο City του Πανεπιστημίου του Λονδίνου.

«Μπορείτε σίγουρα να δείτε τις ρωγμές να αρχίζουν να εμφανίζονται», λέει ο Μαρκ Μπλάντον, επικεφαλής του τμήματος ακινήτων της Investec. Στη Φρανκφούρτη, οι Κορεάτες ιδιοκτήτες του 45ώροφου πύργου Trianon προσέλαβαν συμβούλους για να ξεκινήσουν την αναδιάρθρωση χρέους 375 εκατ. ευρώ που έχει εξασφαλιστεί έναντι του κτιρίου. Ο Τσέουνγκ Κέι, επενδυτής με έδρα την Κίνα, έχει θέσει προς πώληση δύο κτίρια στην επιχειρηματική περιοχή Κάναρι Γουάρφ του Λονδίνου για να μειώσει το χρέος του, σύμφωνα με το Bloomberg.

Η Ευρωπαϊκή Κεντρική Τράπεζα έχει προειδοποιήσει για «αυξανόμενες ευπάθειες» στις αγορές ακινήτων. «Ο τομέας των εμπορικών ακινήτων θεωρείται ευάλωτος στον αντίκτυπο της πανδημίας, ενώ οι μεσοπρόθεσμοι κίνδυνοι διορθώσεων στις τιμές συνεχίζουν να αυξάνονται στον τομέα των κατοικιών», ανέφερε η κεντρική τράπεζα σε έκθεση τον Φεβρουάριο.

Οι περισσότεροι αναλυτές πιστεύουν ότι είναι απίθανη μια επανάληψη της χρηματοπιστωτικής κρίσης, όπου τα προβληματικά δάνεια με υποθήκη εμπορικά ακίνητα υπονόμευσαν τα κεφάλαια των τραπεζών, μερικές φορές μοιραία. Προβλέπουν μια μακρά περίοδο επώδυνης προσαρμογής και όχι ένα σύντομο, απότομο σοκ.

Το πρώτο ντόμινο

Πρώτοι στη σειρά για να υποστούν απώλειες θα είναι οι ιδιοκτήτες κτιρίων γραφείων χαμηλότερης ποιότητας. O Αμάμπιλε, υπεύθυνος στρατηγικής της PGIM, λέει ότι αντιμετωπίζουν μια «τέλεια καταιγίδα» χαμηλότερης υποκείμενης ζήτησης για χώρο, υψηλότερου κόστους κατασκευής και συντήρησης, λιγότερους πιθανούς αγοραστές ή δανειστές και υψηλότερες χρεώσεις τόκων.

«Δεν έχουμε δει πραγματικά κάτι αντίστοιχο από το κραχ του λιανικού real estate το 2018 και το 2019», λέει ο Ζακ Γκογκ, στρατηγικός αναλυτής ακινήτων στην UBS. «Δεν μπορώ να δω κάτι να αλλάζει προς τα πάνω, που θα δημιουργήσει τόνους ζήτησης για δευτερεύοντα γραφεία».

Στις ΗΠΑ, η βραδύτερη επιστροφή στον χώρο εργασίας έχει προκαλέσει δυσκολίες ακόμη και για ορισμένα κορυφαία γραφεία. Το ποσοστό άδειων χώρων στις ΗΠΑ στα τέλη του 2022 ήταν 19%, σύμφωνα με τον σύμβουλο ακινήτων JLL. Όμως, ενώ το βασικό ευρωπαϊκό ποσοστό άδειων γραφείων είναι το μισό, η αγορά δείχνει, από τη μια, έντονο ενδιαφέρον για ελκυστικά κτίρια που πληρούν τα πιο πρόσφατα περιβαλλοντικά πρότυπα και από την άλλη, είναι αντιμέτωπη με μικρή ζήτηση για άλλους χώρους.

Οι τιμές για τα λιγότερο επιθυμητά γραφεία θα μπορούσαν να μειωθούν περισσότερο από 50%, προβλέπουν ορισμένοι επενδυτές. Τόσο η ΕΕ όσο και το Ηνωμένο Βασίλειο εφαρμόζουν σταδιακά νέα πρότυπα ενεργειακής απόδοσης, που θα απαιτήσουν μεγάλες επενδύσεις από τους ιδιοκτήτες παλαιών κτιρίων.

Ποιος δέχεται το χτύπημα;

Όταν οι αξίες αρχίσουν να καταγράφουν μεγάλη πτώση, οι δανειολήπτες θα αναγκαστούν να έρθουν πιο κοντά στους όρους που επιβάλλονται από τους δανειστές σχετικά με τον λόγο δανείου προς αξία και την κάλυψη των τόκων. Αυτό θα μπορούσε να οδηγήσει σε επώδυνες συζητήσεις με τους πιστωτές, ειδικά καθώς τα παλιά δάνεια πλησιάζουν στη λήξη τους και πρέπει να αναχρηματοδοτηθούν με πολύ πιο ακριβά δάνεια.

«Έχετε μερικές εταιρείες που δεν ήταν αρκετά έξυπνες για να διορθώσουν το χρέος τους ή να προχωρήσουν έγκαιρα σε αναχρηματοδότηση», τονίζει ο Κολμ Λάουντερ, αναλυτής στη χρηματιστηριακή Goodbody. Οι εισηγμένες εταιρείες ακινήτων της Γερμανίας έχουν από τα υψηλότερα επίπεδα χρέους. Η UBS προβλέπει ότι ο μέσος λόγος δανείου προς αξία των μεγάλων γερμανικών εταιρειών ακινήτων θα αυξηθεί σε σχεδόν 50% φέτος, από 44% το 2021.

Ορισμένα περιουσιακά στοιχεία, και πιθανώς ορισμένες εταιρείες, θα χρειαστούν μια νέα ένεση ιδίων κεφαλαίων για να μειώσουν τη μόχλευση. Σε πιο ακραία σενάρια, μπορεί να χρειαστεί να πουλήσουν περιουσιακά στοιχεία για να εξοφλήσουν το χρέος. Τα στελέχη του real estate θα οδηγούν σε δύσκολες συνομιλίες, με τις τράπεζες να έχουν λιγότερο περιθώριο επιείκειας, επειδή η αναταραχή στον χρηματοπιστωτικό τομέα έχει μειώσει την ανοχή τους στον κίνδυνο.

«Υπήρχαν πολλοί δανειολήπτες που ζούσαν με δανεικό χρόνο», λέει ο Γκογκ. «Αυτό μπορεί να επιταχυνθεί και μπορεί να διαπιστώσουν ότι έχουν ακόμη λιγότερες επιλογές για αναχρηματοδότηση όταν έρθει η ώρα, εάν υπάρχουν».