Σπίτι μου 2: Με το τουφέκι ψάχνουν ακίνητα οι δανειολήπτες – Περιοχές που έχουν «κλείσει» και αυτές που ακόμα κρύβουν ευκαιρίες

Δύομισι μήνες έχουν περάσει από τα μέσα Ιανουαρίου του 2025, από τότε δηλαδή που άνοιξε επίσημα η πλατφόρμα για τις αιτήσεις στο νέο πρόγραμμα Σπίτι μου 2 και η κτηματομεσιτική αγορά, ειδικά στην Αθήνα και τις μεγάλες πόλεις, βρίσκεται σε αναστάτωση, αφ’ ενός γιατί δεν υπάρχουν σε αρκετές περιοχές διαθέσιμα ακίνητα, αφ΄ετέρου γιατί όσα υπάρχουν μπορεί να αποδειχθούν προβληματικά, χωρίς απαραίτητα έγγραφα όπως πχ ηλεκτρονική ταυτότητα κτιρίου, με αποτέλεσμα οι διαδικασίες μεταβίβασης να καθυστερούν ιδιαίτερα.

Σύμφωνα με όσα έγιναν γνωστά από κυβερνητικές πηγές πριν από λίγα 24ώρα, ήδη έχουν γίνει περισσότερες από 86.000 αιτήσεις για το ‘Σπίτι μου ΙΙ’, ενώ προέγκριση από τραπεζικό ίδρυμα για το στεγαστικό δάνειο έχουν λάβει πάνω από 3.000. Κατά φορείς της αγοράς, ωστόσο, αυτό το γεγονός δεν σημαίνει ότι έχουν βρει και το κατάλληλο σπίτι, καθώς οι περιοχές, στις οποίες μπορούν να βρεθούν διαθέσιμα, κατά όσα αναφέρει το πρόγραμμα, ακίνητα, είναι περιορισμένες.

Mε βάση την πρόσφατη ανάλυση, με στοιχεία από 28.02 μέχρι και 18.03.2025 της ReDataset, του τμήματος Data & Analytics της Resolute Cepal Greece (RCG), στο Δήμο Αθηναίων, τα περισσότερα διαθέσιμα ακίνητα προέρχονται από τη δεκαετία του 1970 με τη μέση επιφάνεια των κατοικιών να κυμαίνεται κυρίως μεταξύ 65 και 75 τ.μ.. Στην Πλατεία Βικτωρίας βρίσκονται οι πιο φτηνές κατοικίες με μέση τιμή 1.580 ευρώ ανά τετραγωνικό, ενώ ακολουθούν τα Πατήσια (1.620 ευρώ) και τα Σεπόλια (1.780 ευρώ).

Την ίδια στιγμή, στον Βόρειο Τομέα Αθηνών, οι τιμές ανά τ.μ. κυμαίνονται μεταξύ 2.165€ και 2.600€, ενώ η μέση επιφάνεια των κατοικιών κυμαίνεται από 78 έως 83 τ.μ.. Οι περισσότερες κατοικίες βρίσκονται στον 1ο ή 2ο όροφο.

Στο Νότιο Τομέα Αθηνών, οι δημοτικές ενότητες με το νεότερο οικιστικό απόθεμα διαθέτουν κατοικίες με μέσο έτος κατασκευής από το 1978 έως το 1983, με τις πιο πρόσφατες να εντοπίζονται στη Γλυφάδα. Οι τιμές ανά τ.μ. κυμαίνονται από 2.270€ (έως 2.780€, ενώ η μέση επιφάνεια των κατοικιών κυμαίνεται από 73 έως 80 τ.μ.. Οι περισσότερες κατοικίες βρίσκονται, εξάλλου, στον 1ο ή 2ο όροφο.

Kατά όσα αναφέρει ο Πρόεδρος των μεσιτών Αττικής Λευτέρης Ποταμιάνος στο Financial Report, “όπως είχαμε προβλέψει, έχει, ήδη, δημιουργηθεί στρέβλωση στην αγορά, καθώς τα λίγα σπίτια που υπάρχουν διαθέσιμα για το πρόγραμμα, έχουν αυξήσει ιδιαίτερα τις τιμές τους. Ως εκ τούτου υπάρχουν περιοχές που μπορούν να βρεθούν κάποια ακίνητα ακόμα, αλλά σε ανεβασμένα κόστη σε σχέση με την αντικειμενική τους αξία, όπως πχ. Κέντρο Αθήνας, Πατήσια, Αχαρνών, Νέα Φιλαδέλφεια, αλλά και περιοχές στον Πειραιά και άλλες που δεν πλησιάζονται καν όπως Νέα Σμύρνη, Χαλάνδρι, Γαλάτσι, Κηφισιά. Ειδικά, δε, σε ό,τι αφορά τα ακίνητα του Δήμου Αθηναίων, πρόκειται στις περισσότερες περιπτώσεις για εξαιρετικά παλαιά σπίτια ή διαμερίσματα, τα οποία χρειάζονται 100% ανακαίνιση, η οποία μπορεί να κοστίσει αρκετά στον νέο ιδιοκτήτη”.

Ο Λευτέρης Ποταμιάνος

Αξίζει, δε, να σημειωθεί ότι σε δεξαμενή σπιτιών για το πρόγραμμα Σπίτι 2 έχουν εξελιχθεί και τα Social media, καθώς σε αυτά υπάρχουν ομάδες με χιλιάδες μέλη, όπου καθημερινά αναρτώνται δεκάδες ακίνητα προς πώληση από ιδιώτες.

Τα ‘’κλειστά ακίνητα’’ που φέρνουν βραχυκύκλωμα

Την ίδια ώρα, όμως, το γεγονός ότι εξακολουθούν να υπάρχει στις μεγάλες πόλεις πλήθος κλειστών ακινήτων, είτε λόγω αδυναμίας ανακαίνισης από τους ιδιοκτήτές τους ή για άλλες αιτίες πχ απαίτηση για υψηλά ενοίκια, έχει συμβάλει στη δυσκολία ανεύρεσης κατοικίας για πολλούς συμπολίτες μας.

Χαρακτηριστικό είναι ότι, σύμφωνα με στοιχεία της ΕΛΣΤΑΤ στην Περιφέρεια Αττικής είναι κενές 526.154 κατοικίες, από το σύνολο των 2.162.826, δηλαδή πρακτικά μία στις τέσσερις. Σε αυτό το πλαίσιο, ως κενή ορίζεται η κατοικία που βρέθηκε χωρίς ενοίκους κατά την ημέρα της απογραφής, επειδή: α) Προοριζόταν για ενοικίαση, β) Προοριζόταν για πώληση, γ) Xρησιμοποιόταν κατά περιόδους ως εξοχική ή δευτερεύουσα κατοικία και δε διανυκτέρευσαν την ημέρα της απογραφής δ) Ήταν κενή για άλλο λόγο, π.χ. μετανάστευσε ή μετοίκησε ο ιδιοκτήτης, ή ήταν στο στάδιο της αποπερατώσεως, ή επισκευαζόταν.

Με βάση πάντα τα ίδια στοιχεία, το μεγαλύτερο πλήθος κενών κατοικιών καταγράφεται στην Περιφερειακή ενότητα κεντρικού τομέα των Αθηνών που αποτελείται από τους Δήμους (Αθηναίων, Βύρωνα, Γαλατσίου, Δάφνης-Υμηττού, Ζωγράφου, Ηλιουπόλεως, Καισαριανής, Νέας Φιλαδέλφειας – Νέας Χαλκηδόνας) που καταγράφουν τις μεγαλύτερες ποσοστιαίες αυξήσεις των ζητούμενων τιμών μίσθωσης.

Το 48,3% των κατοικιών αυτών, είναι κατασκευής 1961-1980, κατοικίες που στην πλειονότητα τους θα χρήζουν τουλάχιστον μερικής ανακαίνισης αν όχι ολική. Το 41% των κενών κατοικιών (216.279) είναι κατοικίες κατασκευής μετά το 1981, που στην πλειονότητα τους λογικά είναι κατοικήσιμες ή χρήζουν μερικών παρεμβάσεων.

Παράλληλα, το μεγαλύτερο πλήθος κενών κατοικιών είναι σε πολυκατοικίες, 329.845 στην Αττική.

Η αλλαγή από τον Μάρτιο

Αξίζει να σημειωθεί ότι μέσα στον Μάρτιο ανακοινώθηκε ότι η επιλεξιμότητα των αιτήσεων για το Πρόγραμμα Σπίτι μου ΙΙ ως προς τα εισοδηματικά κριτήρια θα γίνεται αποκλειστικά με βάση τα νέα φορολογικά στοιχεία (Εκκαθαριστικό Οικονομικού Έτους 2024). Σύμφωνα με πληροφορίες, αυτό ισχύει για τις νέες αιτήσεις που θα υποβληθούν, ενώ σε πολλές περιπτώσεις εάν αυτό θα ισχύει και για τις ήδη υποβληθείσες αιτήσεις που δεν έχουν λάβει (ή θα λάβουν νέα) υπαγωγή.

Έως 190.000 ευρώ χωρίς τετραγωνικά στο όνομά τους

Υπενθυμίζεται ότι τα δάνεια που μπορούν να πάρουν οι δικαιούχοι είναι έως 190.000 ευρώ και καλύπτεται έως το 90% της αξίας του ακινήτου. Η επιλέξιμη κατοικία θα πρέπει να είναι χρονολογίας έως το 2007, ενώ η εμπορική της αξία θα μπορεί να φθάνει τις 250.000 ευρώ και η μέγιστη επιφάνεια να μην ξεπερνά τα 150 τ.μ. Την ίδια στιγμή, οι δανειολήπτες θα πρέπει να μην διαθέτουν άλλη ιδιόκτητη κατοικία που να καλύπτει τις στεγαστικές τους ανάγκες. Αυτό σημαίνει ότι ένα ένας δικαιούχος έχει βρει μια κατοικία 230.000 ευρώ, δεν μπορεί να πάρει ως δάνειο το 90% της αξίας του ακινήτου καθώς υπάρχει ο κόφτης του συνολικού δανείου 190.000 ευρώ.

Άρα ο συγκεκριμένος δικαιούχος θα εφόσον πληροί και τα εισοδηματικά όρια για την τράπεζα θα πάρει δάνειο 190.000 ευρώ, ενώ τα υπόλοιπα 40.000 ευρώ θα πρέπει να αποτελούν ίδια συμμετοχή του δικαιούχου.

Για μια κατοικία πάλι 150.000 ευρώ αντίστοιχα, ο δικαιούχος θα μπορεί να πάρει δάνειο 135.000 ευρώ, η ίδια συμμετοχή του περιορίζεται στις 15.000 ευρώ.

Η βασική εξασφάλιση που προσφέρεται για την παροχή χρηματοδότησης είναι εμπράγματη εξασφάλιση. Ως εξασφάλιση λαμβάνεται το αποκτηθέν ακίνητο. Η εμπράγματη εξασφάλιση δεν μπορεί να ξεπερνά το 120% του ποσού του δανείου. Πρακτικά, αυτό σημαίνει: Αν κάποιος λάβει δάνειο 100.000 ευρώ, η μέγιστη αξία της εμπράγματης εξασφάλισης (δηλαδή η αξία του ακινήτου για την οποία θα εγγραφεί υποθήκη) δεν μπορεί να υπερβαίνει τα 120.000 ευρώ. Επιπλέον δεν επιτρέπεται η παροχή προσωπικής εγγύησης τρίτου για τη χορήγηση του δανείου. Η μέγιστη διάρκεια του δανείου μπορεί να είναι τα 30 έτη.