Σκάει «βόμβα» 1,9 τρισ. ευρώ στο ευρωπαϊκό real estate – Βίαιη ανατροπή από την αύξηση επιτοκίων

H αναταραχή καταγράφεται στην αγορά των ακινήτων σε Λονδίνο και Φρανκφούρτη, προσφέρει μια πρόγευση της ζημιάς που περιμένει τους Ευρωπαίους επενδυτές ακινήτων, οι οποίοι βρίσκονται αντιμέτωπη με την πιο έντονη ανατροπή που έχει καταγραφεί ποτέ.

Από μια επίπονη διαδικασία αναχρηματοδότησης για ένα κτίριο γραφείων στο City του Λονδίνου έως την επεισοδιακή πώληση του Πύργου Commerzbank στο οικονομικό κέντρο της Γερμανίας, οι επενδυτές προσπαθούν να βρουν τρόπους να γεφυρώσουν τα χρηματοδοτικά κενά καθώς οι πιστωτικές αγορές ξεφεύγουν από την ραγδαία αύξηση των επιτοκίων.

Εν μέσω της αθρόας φθηνής χρηματοδότησης, οι ιδιοκτήτες ακινήτων επιδόθηκαν στην απόκτηση νέων περιουσιακών στοιχείων μετά την κρίση, καθώς το κόστος δανεισμού ήταν χαμηλότερο του κέρδους από τα ακίνητα. Σύμφωνα όμως με ανάλυση του Bloomberg, το αποτέλεσμα ήταν η αγορά ακινήτων να έχει εξελιχθεί στον αδύναμο κρίκο στην κατηγορία junk, με την πιθανότητα να σκάσει μια φούσκα τα επόμενα δύο χρόνια να ανέρχεται στο 8%.

Ήδη οι ευρωπαϊκές ρυθμιστικές αρχές έχουν προειδοποιήσει ότι ορισμένα έργα στην Ευρώπη δεν θα είναι βιώσιμα: η ασθενέστερη ζήτηση για χώρους γραφείων μετά την πανδημία, το υψηλότερο κόστος των υλικών προκαλούμενο από τις καθυστερήσεις στις εφοδιαστικές αλυσίδες και το αυξανόμενο κόστος δανεισμού, δημιουργούν ένα εκρηκτικό μείγμα.

Ο «λογαριασμός» θα αρχίσει αποκαλύπτεται τις επόμενες εβδομάδες, καθώς οι τράπεζες σε όλη την Ευρώπη λαμβάνουν τα αποτελέσματα των αξιολογήσεων στο τέλος του έτους. Οι έντονες μειώσεις στις αποτιμήσεις απειλούν να προκαλέσουν παραβιάσεις των δανειακών συμβάσεων, πυροδοτώντας έκτακτα μέτρα χρηματοδότησης από τις αναγκαστικές πωλήσεις έως την άντληση νέων μετρητών.

«Η Ευρώπη πρόκειται να βιώσει τη μεγάλη ανατροπή μετά από 10 χρόνια εύκολου χρήματος», δήλωσε στο Bloomberg ο Σκάρντον Μπέικερ, συνεργάτης στην Apollo Global Management.

H βόμβα των 1,9 τρισ. ευρώ

Δάνεια, ομόλογα και άλλα χρέη συνολικού ύψους περίπου 1,9 τρισεκατομμυρίων ευρώ (2,1 τρισεκατομμύρια δολάρια) – σχεδόν το μέγεθος της ιταλικής οικονομίας – είναι εξασφαλισμένα έναντι εμπορικών ακινήτων ή επεκτείνονται σε ιδιοκτήτες στην Ευρώπη και στο Ηνωμένο Βασίλειο, σύμφωνα με στοιχεία που συγκέντρωσε το Bloomberg.

Περίπου το 20% αυτού, ή περίπου 390 δισεκατομμύρια ευρώ, θα ωριμάσει φέτος και η επικείμενη κρίση σηματοδοτεί το πρώτο πραγματικό τεστ των κανονισμών που σχεδιάστηκαν μετά την παγκόσμια οικονομική κρίση για να περιορίσουν τους κινδύνους από τον δανεισμό ακινήτων. Αυτοί οι κανόνες θα μπορούσαν να καταλήξουν να κάνουν τη διόρθωση πιο απότομη και πιο βίαιη.

Παράγοντες της αγοράς εκτιμούν ότι τα πιστωτικά ιδρύματα της Ευρώπης, υποκινούμενα από τους νέους κανονισμούς, θα ενεργήσουν πιο επιθετικά για τα επισφαλή δάνεια. Βρίσκονται επίσης σε καλύτερη κατάσταση από ό,τι κατά τη διάρκεια της τελευταίας κρίσης ακινήτων πριν από περισσότερο από μια δεκαετία, επομένως θα μπορούσαν να είναι λιγότερο διατεθειμένοι να αφήσουν τα ζητήματα να φουσκώσουν. Και αυτό θα επιβαρύνει τους δανειολήπτες.

Η Σουηδία ήταν μέχρι στιγμής το επίκεντρο της κρίσης, με τις τιμές των κατοικιών να αναμένεται να μειωθούν κατά 20% από τα κορυφαία επίπεδα. Οι εισηγμένες εταιρείες ακινήτων της χώρας έχουν χάσει το 30% της αξίας τους τους τελευταίους 12 μήνες και η σουηδική κεντρική τράπεζα και η Αρχή Χρηματοοικονομικής Εποπτείας έχουν επανειλημμένα προειδοποιήσει για τους κινδύνους που προκύπτουν από το χρέος εμπορικών ακινήτων.

Ενώ υπάρχουν ορισμένοι θύλακες σταθερότητας όπως στην Ιταλία και την Ισπανία, που επλήγησαν περισσότερο μετά την παγκόσμια οικονομική κρίση, το Ηνωμένο Βασίλειο κατρακυλά και υπάρχουν ενδείξεις ότι η Γερμανία θα μπορούσε να είναι η επόμενη.

Από τη θετική πλευρά, υπάρχουν περισσότερες διαθέσιμες επιλογές για επενδυτές σε ακίνητα. Οντότητες όπως τα πιστωτικά κεφάλαια κλειστού τύπου έχουν επεκταθεί σταθερά την τελευταία δεκαετία.