Μελέτη Εθνικής Τράπεζας: Έτοιμοι οι επενδυτές στην αγορά ακινήτων… αλλά ζητούν θεσμικές παρεμβάσεις

Ορατά σημάδια ανάκαμψης εμφανίζει η ελληνική αγορά ακινήτων, ύστερα από μία δεκαετία συνεχούς πτωτικής πορείας (της τάξης του 35%-45% σωρευτικά σε όρους τιμών).
Σύμφωνα με τα τελευταία διαθέσιμα στοιχεία, οι τιμές όλων των κατηγοριών ακινήτων σημειώνουν άνοδο σε σχέση με τα περσινά τους επίπεδα (με τις τιμές κατοικιών να εμφανίζουν ετήσιο ρυθμό αύξησης 2,5% κατά το τρίτο τρίμηνο του 2018).
Εξίσου ενθαρρυντικό είναι το γεγονός ότι οι νέες άδειες για κατοικίες έχουν επιστρέψει σε ανοδική πορεία (παρουσιάζοντας σωρευτική αύξηση 15% κατά την τελευταία διετία).
Καθώς η αγορά ακινήτων έχει κομβική σημασία για την οικονομία, η νέα μελέτη που συνέταξε η Διεύθυνση Οικονομικής Ανάλυσης της Εθνικής Τράπεζας εστιάζει στη διερεύνηση της αντοχής και της δυναμικότητας της τρέχουσας ανοδικής τάσης.
Δεδομένου ότι η κρίσιμη παράμετρος για τη μελλοντική πορεία της αγοράς ακινήτων είναι η ένταση του επενδυτικού ενδιαφέροντος, διενεργήσαμε μία έρευνα πεδίου σε 200 εταιρείες διαχείρισης ακινήτων και μεσιτικά γραφεία (τα οποία είναι οι άμεσοι δέκτες των διαθέσεων των επενδυτών).

Η συντριπτική πλειοψηφία της αγοράς μεσιτών (της τάξης του 90%) αναγνωρίζει την ύπαρξη σημαντικά αυξημένου επενδυτικού ενδιαφέροντος.
Αξιοσημείωτο είναι ότι οι επενδυτές φαίνεται να διακρίνονται σε δύο κατηγορίες: (i) οι ενεργοί επενδύτες που εμφανίζονται έτοιμοι για άμεσες τοποθετήσεις (αντιστοιχώντας περίπου στο 35% της αγοράς), και (ii) οι επιφυλακτικοί επενδύτες που, ενώ έχουν ενδιαφέρον για τα ελληνικά ακίνητα, διατηρούν στάση αναμονής (αντιστοιχώντας περίπου στο 55% της αγοράς).
Συνολικά, το 40% της αγοράς δηλώνει ότι το επενδυτικό ενδιαφέρον προέρχεται κυρίως από το εξωτερικό.

Εστιάζοντας στις βασικές κατηγορίες ακινήτων, διαπιστώνουμε ότι:

– Αναφορικά με τι κατοικίες (τη σημαντικότερη αγορά ακινήτων, καθώς καλύπτει το 79% του συνολικού αποθέματος κτιρίων της χώρας), η άποψη της αγοράς μεσιτών συγκλίνει στην εξέχουσα σημασία της ραγδαίας διείσδυσης του AirBnB στην Ελλάδα, με το ενεργό επενδυτικό ενδιαφέρον για μικρές κατοικίες στην Αττική να καλύπτει σχεδόν το 70% της εν λόγω αγοράς.
– Όσον αφορά τα τουριστικά ακίνητα, το 60% της αγοράς δηλώνει την ύπαρξη ενεργού ενδιαφέροντος προερχόμενου κυρίως από ξένους επενδυτές.
– Αναφορικά με τα επαγγελματικά ακίνητα, παρά τη  χαμηλή τρέχουσα ζήτηση, υφίσταται άμεση ανάγκη κατασκευής ποιοτικών χώρων (οι οποίοι αυτή τη στιγμή καλύπτουν μόλις το 6% του διαθέσιμου αποθέματος). Σημειώνουμε ότι το ενεργό ενδιαφέρον για ποιοτικά ακίνητα στην Αττική αγγίζει το ½ της αγοράς (έναντι περίπου 20% στην υπόλοιπη χώρα).
Όσον αφορά τα χαρακτηριστικά του διαθέσιμου αποθέματος ακινήτων, η αγορά μεσιτών αξιολογεί ότι το απόθεμα εμφανίζεται χωρισμένο σε δύο σχεδόν ισομερή κομμάτια: το πρώτο μισό χαρακτηρίζεται υψηλής ποιότητας και το άλλο μισό μέτριας/χαμηλής ποιότητας.

Σε αυτό το πλαίσιο, αξίζει να σημειωθεί ότι:
– Yπάρχει υπερβάλλουσα ζήτηση για ποιοτικά ακίνητα, η οποία εκτιμάται ότι θα οδηγήσει στην αφύπνιση της κατασκευαστικής δραστηριότητας. Συγκεκριμένα, το 15% της αγοράς δηλώνει ότι υπάρχει άμεση ανάγκη για νέες κατασκευές, ενώ άλλο ένα 14% εκτιμάει ότι η εμπέδωση της ανοδικής πορείας της αγοράς ακινήτων θα οδηγήσει μεσοπρόθεσμα σε ανάγκη νέων κατασκευών.
– Όσον αφορά το απόθεμα μέτριας/χαμηλής ποιότητας, οι μεσίτες δηλώνουν ότι επίσης υπάρχει αγοραστικό ενδιαφέρον, καθώς λιγότερο από το 1% αυτού θεωρείται ότι βρίσκεται εκτός αγοράς (δηλαδή, παρατηρείται πλήρης απουσία ζήτησης).
Συνοψίζοντας, βασικό συμπέρασμα της ανάλυσής μας είναι ότι, ενώ η τρέχουσα ανοδική τάση φαίνεται να έχει πυροδοτηθεί από την τουριστική έκρηξη στην Ελλάδα, υψηλής κρισιμότητας είναι η ενεργοποίηση της σημαντικής μερίδας των επενδυτών με λανθάνον ενδιαφέρον (55% της αγοράς). Βάσει της έρευνάς μας, οι κρίσιμοι παράγοντες που μπορούν να ξεκλειδώσουν αυτή τη σημαντική δυναμική είναι:
– Η εγκαθίδρυση σταθερού φορολογικού πλαισίου, κυρίως όσον αφορά τον ΕΝΦΙΑ και τη φορολογία εταιρειών ακίνητης περιουσίας, και
– η ολοκλήρωση του κτηματολογίου.