Golden Visa: Επτά προτάσεις βελτίωσης από τον Σύνδεσμο Ανωνύμων Εταιρειών και Επιχειρηματικότητας

Ο Σύνδεσμος Ανωνύμων Εταιρειών και Επιχειρηματικότητας απέστειλε τη Δευτέρα επιστολή στους Υπουργούς Εθνικής Οικονομίας & Οικονομικών Κωστή Χατζηδάκη, Ανάπτυξης Κώστα Σκρέκα & Επικρατείας Σταύρο Παπασταύρου, παρεμβαίνοντας στο δημόσιο διάλογο για το πρόγραμμα της Golden Visa.

Η επιστολή αναλυτικά:

Αγαπητέ Κύριε Υπουργέ,
Ι. Η επιστολή μας έχει σκοπό να συμβάλει στον σε εξέλιξη δημόσιο διάλογο για τον θεσμό της Golden Visa παρουσιάζοντας συγκεκριμένες θέσεις του Συνδέσμου  Ανωνύμων Εταιρειών και Επιχειρηματικότητας (ΣΑΕΕ) όπως διαμορφώθηκαν κατόπιν σχετικού Συνεδρίου.
Ο ΣΑΕΕ (που λειτουργεί συνεχώς από το 1922 με σημαντική συνεισφορά στον δημόσιο λόγο), οργάνωσε πρόσφατα το 1^st Real Estate Conference με θέμα «Golden Visa: Αναπτυξιακό ή ευκαιριακό μέτρο;».
Το Συνέδριο παρακολούθησαν άνω των 150 συμμετεχόντων από όλες τις κατηγορίες των εμπλεκομένων στην αγορά ακινήτων: κατασκευαστές, μεσίτες, ιδιοκτήτες, μισθωτές, σύμβουλοι ακίνητης περιουσίας κ.λπ.
Η επιτυχία του Συνεδρίου οδήγησε στην στελέχωση της Επιτροπής Ακινήτων του ΣΑΕΕ και την δημιουργία της Ομάδας Εργασίας Golden Visa που αποτελείται από αναγνωρισμένα στελέχη της αγοράς ακινήτων με ειδικότερη γνώση του θέματος.

ΙΙ. ΟΙ ΠΡΟΤΑΣΕΙΣ ΜΑΣ
Γενικά ο  ΣΑΕΕ θεωρεί ότι ο θεσμός της Golden Visa είναι ένα εξαιρετικά αποτελεσματικό εργαλείο που θα πρέπει να χρησιμοποιηθεί στο τμήμα της αγοράς ακινήτων που θεωρείται ότι υστερεί περισσότερο.
Ειδικότερα θα πρέπει να διερευνηθεί:

1. Η καλύτερη γεωγραφική εξειδίκευση (διαφορετικά όρια ανά περιοχές) αφού αξιολογηθεί το όριο ανά Δήμο και πιθανώς ανά δημοτική ενότητα ή/και περιοχή. Ενδεχόμενα και στο πλαίσιο του εφικτού θα πρέπει να ζητηθεί η γνώμη των Δήμων.
2.  Η εξειδίκευση ανά τύπο: να αξιολογηθεί το όριο ανά τύπο ακινήτου (κατοικία, επαγγελματικός χώρος, διατηρητέο κ.λπ.)
3. Ο περιορισμός σε νεόδμητα. Για την υιοθέτηση αυτής της επιλογής θα πρέπει να ελεγχθεί με τα εξής κριτήρια: αν ισχυρά δεδομένα δείξουν ότι η αγορά Golden Visa οδηγεί σε γενικότερη μόνιμη αύξηση τιμών στα νεόδμητα ακίνητα, αν πραγματικά ενδιαφερόμενοι  Έλληνες δεν μπορούν να τα αγοράσουν/μισθώσουν και αν η αγορά των νεόδμητων ακινήτων χρήζει υποστήριξης. Ο ΣΑΕΕ κρίνει ότι δεν υπάρχουν αυτήν την στιγμή δεδομένα που να δικαιολογούν αυτήν την θέση.
4. Η δέσμευση μακροχρόνιας εκμίσθωσης σε Έλληνες φυσικά πρόσωπα. Ο ΣΑΕΕ θεωρεί ότι οποιαδήποτε δέσμευση στην διαχείριση του ακινήτου δεν είναι καταρχήν θετική. Επιπλέον, αν εφαρμοστεί, θα πρέπει να συνοδευθεί από όριο ως προς το ύψος του ενοικίου. Σε κάθε περίπτωση είναι εξαιρετικά δύσκολο να εφαρμοσθεί στην πράξη μια τέτοια δέσμευση ακόμη και αν κριθεί ότι δεν θα οδηγήσει σε απώλεια μεγάλου αριθμού δυνητικών αγοραστών.
5. Η υιοθέτηση διαφορετικών ορίων για διαφορετικά χρηματοδοτικά προγράμματα «διαμονή – έναντι επένδυσης».
6. Η δυνατότητα κάλυψης του ορίου με πολλαπλούς τίτλους.
7. Η κατάθεση του ποινικού μητρώου (criminal record) του αιτούντος σε όλον τον κόσμο. Υπό τις σημερινές συνθήκες έξαρσης της βίας θεωρούμε αυτή την απαίτηση εξαιρετικά σημαντική, διότι θα επιφέρει την βελτίωση της αξιοπιστίας του ελληνικού προγράμματος ακόμη και με τον ενδεχόμενο κίνδυνο απώλειας κάποιων αιτούντων Σημειώστε ότι μέχρι πρόσφατα πολλοί αιτούντες επενδυτές κατέθεταν αυτοβούλως σχετικό criminal record χωρίς να ζητείται από τους Έλληνες δικηγόρους τους.

Σε κάθε περίπτωση πρέπει να τονίσουμε, ότι τα δημόσια γνωστά δεδομένα είναι ελλιπή και ότι απαιτείται μια πλήρης μελέτη τόσο για την αξιολόγηση του προγράμματος μέχρι σήμερα όσο και για τεκμηρίωση των θέσεων που κατά καιρούς διατυπώνονται στον δημόσιο λόγο.

ΙΙΙ. ΤΑ ΣΥΜΠΕΡΑΣΜΑΤΑ ΤΟΥ ΣΥΝΕΔΡΙΟΥ
Σε αυτό το σημείο νομίζουμε ότι είναι χρήσιμο να σας παραθέσουμε τα συμπεράσματα του Συνεδρίου:

1. Ο θεσμός της Golden Visa έχει αποδειχθεί κατά τα 12 χρόνια λειτουργίας του (από το 2012) εξαιρετικά θετικός για την ελληνική οικονομία, αλλά και την κοινωνία γενικότερα, χωρίς ουσιαστικές αρνητικές παρενέργειες. Ενδεικτικά, αναφέρονται εισροές €2,6δισ. τα τελευταία τρία χρόνια από 14.875 αιτήσεις με κυρίαρχη εθνικότητα επενδυτή τους Κινέζους (8.4040 αιτήσεις, 56,50%) και δεύτερη εθνικότητα τους Τούρκους (1.432 αιτήσεις, 9,63%) και τρίτη τους Λιβανέζους (775 αιτήσεις, 5,21%).
2. Τα οφέλη δεν είναι μόνο άμεσα (εισροή χρημάτων, που διαφορετικά δεν θα ήταν διαθέσιμα, για την αγορά των ακινήτων) αλλά και έμμεσα: τα περισσότερα ακίνητα ανακαινίζονται σε σύγχρονα επίπεδα (συμπεριλαμβανόμενης της ενεργειακής αναβάθμισης) και αρκετά τυγχάνουν επαγγελματικής διαχείρισης.
3. Το σημερινό Πρόγραμμα Golden Visa είναι από τα πλέον ανταγωνιστικά στον κόσμο: βλ. μελέτη Henley & Partners όπου αναλύονται 22 παράμετροι για τα προγράμματα 25 χωρών.
4. Το ελληνικό πρόγραμμα παρουσιάζει σημαντικά πλεονεκτήματα: το χαμηλό όριο, η μη απαίτηση διαμονής στην χώρα, η δυνατότητα απόκτησης άδειας παραμονής από τους συγγενείς (γονείς, ανήλικα τέκνα) στην βάση της αγοράς ενός μόνου ακινήτου από τον κύριο αιτούντα, η έλλειψη απαιτήσεων για ελάχιστη διαμονή και, γενικότερα, η έλλειψη δεσμεύσεων στην διαχείριση των ακινήτων. Στις αδυναμίες του ελληνικού προγράμματος αναφέρονται οι πολύ μεγάλες καθυστερήσεις ολοκλήρωσης της διαδικασίας (σήμερα, 12+ μήνες).
5. Υφίσταται πράγματι θέμα ως προς την διαθεσιμότητα ακινήτων για αγορά ή μίσθωση από Έλληνες λόγω ανισορροπίας προσφοράς και ζήτησης στις σημερινά αυξημένες τιμές. Όμως, η λύση στο θέμα αυτό δεν έχει να κάνει με την λειτουργία του (επιτυχημένου) θεσμού της Golden Visa.
6. Δεν διαφαίνεται να υπάρχει εναλλακτική μακροοικονομική πολιτική με ισοδύναμο αποτέλεσμα. Πράγματι τα ανάλογα  προγράμματα που έχουν θεσμοθετηθεί από το 2020 προσέλκυσης επενδύσεων μέσω εγκατάστασης family offices, digital nomads, συνταξιούχων κ.λπ., που κατά βάση προσφέρουν ισχυρά φορολογικά κίνητρα, δεν φαίνεται να έχουν επιτύχει την προσέλκυση ενδιαφερομένων σε σημαντικό βαθμό – με την ενδεχόμενη (μικρού μεγέθους) εξαίρεση του προγράμματος των δεσμευμένων καταθέσεων –  ενώ δεν έχουν τα πολλαπλασιαστικά οφέλη του προγράμματος Golden Visa.

IV. ΑΝΑΚΡΙΒΕΙΕΣ ΣΤΙΣ ΤΟΠΟΘΕΤΗΣΕΙΣ ΤΟΥ ΔΗΜΟΣΙΟΥ ΔΙΑΛΟΓΟΥ
Ο σε εξέλιξη δημόσιος διάλογος θεωρούμε ότι επικεντρώνεται στις παρακάτω  «τοποθετήσεις» – που συχνά συγχέουν διαφορετικά πράγματα ενώ σπανιότατα τεκμηριώνονται – τις οποίες κωδικοποιούμε για χάριν ευκολίας ως εξής:

• «…Η Golden Visa ευνοεί την αγορά ακινήτων από ξένους και μειώνει την διαθεσιμότητα ακινήτων, είτε για αγορά είτε για μίσθωση, για τους Έλληνες».

Στην τοποθέτηση αυτή ενυπάρχει παρεξήγηση:  Η Golden Visa αφορά την ιδιοκτησία, όχι την διαθεσιμότητα του ακινήτου για τον οποιονδήποτε τρίτο εκτός του ιδιοκτήτη.

• «…Η Golden Visa αποτελεί μεγάλο ποσοστό των αγοραπωλησιών και οδηγεί σε αυξήσεις τιμών ακινήτων που  υπό άλλες συνθήκες θα αγόραζαν Έλληνες….».

Η τοποθέτηση αυτή είναι λανθασμένη: Η αδυναμία αγοράς ή μίσθωσης ακινήτων από Έλληνες δεν οφείλεται σε μειωμένη διαθεσιμότητα ή αυξημένες τιμές λόγω Golden Visa αλλά στην έλλειψη αγοραστικής ή μισθωτικής δύναμης των Ελλήνων.

• Στο δημόσιο λόγο συγχέεται ο θεσμός της Golden Visa με τον θεσμό της βραχυχρόνιας μίσθωσης για (κατά βάσιν) τουριστική εκμετάλλευση που έχει επικρατήσει να αναφέρεται ως «τύπου-AirBnb”.

V. ΦΗΜΟΛΟΓΟΥΜΕΝΗ ΤΡΟΠΟΠΟΙΗΣΗ ΤΟΥ ΚΑΘΕΣΤΩΤΟΣ GOLDEN VISA
Αποτελεί θεμελιώδη ανησυχία όλων των εμπλεκομένων η φημολογούμενη σημαντική αύξηση του ορίου συναλλαγής για την Golden Visa.
Σε σχέση με αυτό το θέμα επισημαίνουμε τα εξής:
Είναι πρακτικά βέβαιο ότι νέα αύξηση του ορίου στις περιοχές με το υψηλό όριο θα οδηγήσει στην ακύρωση δυνητικών συναλλαγών. Θυμίζουμε, ότι το όριο αυξήθηκε από €250.000 (που ίσχυε  από το 2012) σε €500.000 για ορισμένες περιοχές μόλις τον Ιούνιο 2023, με φημολογούμενη προαναγγελία της αλλαγής πολλούς μήνες νωρίτερα. Η πράξη έδειξε, όπως ειπώθηκε από όλους τους συμμετέχοντες στο Συνέδριο, ότι όταν το όριο αυξήθηκε το ενδιαφέρον της μεγάλης πλειοψηφίας των επενδυτών μετακινήθηκε στις περιοχές με το χαμηλό όριο.
Αύξηση του ορίου στις περιοχές με σημερινό χαμηλό όριο θεωρείται βέβαιο ότι θα ακυρώσει συναλλαγές, διότι το ελληνικό πρόγραμμα έχει προσελκύσει στη μέγιστη πλειοψηφία αγοραστές στο όριο των €250.000 ενώ δεν φαίνεται να υπάρχει ικανός αριθμός πρόθυμων αγοραστών σε υψηλά ποσά – οι συναλλαγές πάνω από €250.000 είναι πολύ λίγες.
Επιπλέον, θα δημιουργηθεί σημαντικό πρόβλημα αξιοπιστίας καθότι έχουν υπάρξει αγορές ακινήτων από επενδυτές με σκοπό την ανακαίνιση/ανακατασκευή/κατασκευή για μεταπώληση σε αγοραστές Golden Visa, ενώ θα δημιουργηθεί αναπόφευκτα φημολογία για τυχόν νέα αλλαγή του.
Τέλος, είναι κρίσιμο ότι η διεθνής εμπειρία έχει δείξει ότι το ενδιαφέρον των επενδυτών για συναλλαγές σε υψηλά όρια (όπως το φημολογούμενο €800.000) υπάρχει μόνο όταν συνοδεύεται από την χορήγηση διαβατηρίου- τακτική που η χώρα μας, σωστά, δεν ακολούθησε.
Θα πρέπει να σημειωθεί, ότι η θεσμοθέτηση του υψηλού ορίου σε περιοχές ήδη υψηλού κόστους αγοράς ακινήτων θα επιβαρύνει τις περιοχές με το μικρό όριο, που σύμφωνα με όσα έχουν δημοσιοποιηθεί, είναι οι περιοχές κατεξοχήν «λαϊκής» ή «μικροαστικής» κατοικίας των οποίων η αξία θα αυξηθεί χωρίς να δικαιολογείται από θεμελιώδη στοιχεία, αλλά για το μόνο λόγο ότι προς αυτές τις περιοχές έχει επικεντρωθεί το ενδιαφέρον για απόκτηση της Golden Visa.
Άμεση συνέπεια των ανωτέρω θα είναι η ακόμη μεγαλύτερη δυσκολία στη μάζα των ενδιαφερόμενων Ελλήνων να αποκτήσουν / μισθώσουν κατοικία σε εύλογες τιμές.
Κατά συνέπεια πρέπει να μελετηθεί η αλλαγή του θεσμού της Golden Visa μόνο,  αν τα δεδομένα δείξουν ότι υπάρχει υπερβολική συγκέντρωση ακινήτων που αγοράστηκαν μέσω Golden Visa και ότι αυτό προκαλεί προβλήματα στην αγορά ακινήτων. Σε κάθε περίπτωση κάθε τυχόν αλλαγή πρέπει να γίνει συγκροτημένα, όχι βεβιασμένα, και μετά από πλήρη μελέτη και συγκριτική ανάλυση διεθνών ανταγωνιστικών προγραμμάτων. Σε κάθε περίπτωση, οποιαδήποτε αλλαγή αποφασισθεί θα πρέπει να θεσμοθετηθεί κατόπιν ευρύτερης διαβούλευσης και να υλοποιηθεί σε κάποιο ύστερο χρονικό σημείο ώστε να μην επηρεάσει τις επιχειρηματικές πρωτοβουλίες που έχουν αναληφθεί μετά την πολύ πρόσφατη αλλαγή του καθεστώτος της Golden Visa.

VI. ΕΛΛΕΙΨΗ ΑΝΟΙΧΤΩΝ ΔΕΔΟΜΕΝΩΝ ΚΑΙ ΕΜΠΕΡΙΣΤΑΤΩΜΕΝΗΣ ΜΕΛΕΤΗΣ
Ο ΣΑΕΕ θεωρεί ότι αποτελεί ουσιαστικό πρόβλημα στον δημόσιο διάλογο η έλλειψη ανοιχτών δεδομένων, δωρεάν προσβάσιμων από όλους σε ηλεκτρονικά επεξεργάσιμη μορφή. Τα ανοιχτά δεδομένα όχι μόνο είναι απαραίτητα για τον ουσιαστικό δημόσιο διάλογο και την τεκμηριωμένη κυβερνητική πολιτική αλλά και ότι η ίδια η ύπαρξη τους δημιουργεί επιχειρηματικές ευκαιρίες. Υπάρχουν  παραδείγματα, και στον χώρο των ακινήτων, όπου αυτό τεκμηριώνεται. Είμαστε διαθέσιμοι να σας αναλύσουμε το θέμα αυτό περισσότερο. Κατά συνέπεια, είναι πρώτιστο θέμα η ετοιμασία και δημόσια παρουσίαση των βασικών δεδομένων για το όλο θέμα.
Σε κάθε περίπτωση, ο ΣΑΕΕ, μέσω των στελεχών της Επιτροπής, προτείνει και είναι σε θέση να αναλάβει/υποστηρίξει/συμβάλει σε μελέτη (κόστους/οφέλους) για την επίπτωση του θεσμού της Golden Visa στην ελληνική οικονομία και κοινωνία
Κύριε Υπουργέ,
Πιστεύουμε ότι τα παραπάνω τεκμηριώνουν την θέληση και δυνατότητα μας να συμβάλουμε στον δημόσιο διάλογο για τον θεσμό της Golden Visa.
Ολοκληρώνοντας, δηλώνουμε και πάλι την βούλησή μας να αναλάβουμε/υποστηρίξουμε/συμβάλουμε σε μια μελέτη, που θεωρούμε ότι μπορεί να ολοκληρωθεί σε χρονικό διάστημα λίγων μηνών, που θα παρουσιάσει τα δεδομένα και που θα θέσει στην ευρύτερη δημόσια διαβούλευση θέσεις που θα απαντούν στα ερωτήματα που αναλύθηκαν καθώς και σε όποια τυχόν άλλα προστεθούν.
Η Ομάδα Εργασίας Golden Visa αποτελούμενη από κατά τεκμήριο έμπειρα στο συγκεκριμένο πρόγραμμα μέλη από όλο το φάσμα αγοράς ακινήτων είναι στη διάθεσή σας για μια συνάντηση το συντομότερο δυνατό.
Εκτιμούμε και ανησυχούμε, ότι υπό το βάρος μιας αναίτιας κοινωνικής πίεσης, θα ληφθούν λανθασμένες  και βεβιασμένες αποφάσεις εις βάρος της Ελληνικής οικονομίας.

Σίμος Αναστασόπουλος,
Πρόεδρος

Ιωάννα Αναστασοπούλου,
Γενική Γραμματεύς

Λουκάς Βαλετόπουλος,
Πρόεδρος Επιτροπής Ακινήτων

Σπύρος Κουρούπης,
Συντονιστής Ομάδα Εργασίας Golden Visa