ΕΚΤ: Η είσοδος θεσμικών επενδυτών στην αγορά κατοικίας εκτινάσσει τις τιμές και αυξάνει τον δανεισμό των νοικοκυριών

Οι θεσμικοί επενδυτές έχουν αναταράξει τις αγορές κατοικιών της Ευρώπης την τελευταία δεκαετία: εάν νοικιάζετε σε μεγάλες πόλεις όπως το Παρίσι, το Δουβλίνο ή η Μαδρίτη, υπάρχει μεγάλη πιθανότητα ο ιδιοκτήτης σας να είναι εταιρεία επενδύσεων, ασφαλιστική εταιρεία ή συνταξιοδοτικό ταμείο, αναφέρει σε ανάλυσή της η Ευρωπαϊκή Κεντρική Τράπεζα (ΕΚΤ).

Το ίδιο ισχύει για μεγάλα τμήματα της Γερμανίας και της Ολλανδίας (Διάγραμμα 1). Οι αγορές κατοικιών από θεσμικούς επενδυτές έχουν υπερτριπλασιαστεί την τελευταία δεκαετία.

Το αυξανόμενο αποτύπωμα των θεσμικών επενδυτών επηρεάζει την αγορά κατοικίας – και κατ’ επέκταση την οικονομία – με τρόπους που δεν θα μπορούσαν ποτέ από μόνα τους τα ιδιωτικά νοικοκυριά. Η έρευνά μας δείχνει ότι οι αυξημένες αγορές από αυτούς τους επενδυτές μπορεί να αυξήσουν τις τιμές των κατοικιών και να αυξήσουν τον στεγαστικό δανεισμό από τα νοικοκυριά. Με αυτόν τον τρόπο οι επενδυτές μπορούν να ενισχύσουν τις επιπτώσεις της νομισματικής πολιτικής. Καθώς οι θεσμικοί επενδυτές επηρεάζουν όλο και περισσότερο τις τιμές των κατοικιών, η σύνδεση μεταξύ των τοπικών μισθών και των τιμών των κατοικιών φαίνεται επίσης να αποδυναμώνεται. Όπου αυτό οδηγεί σε υπερτίμηση, μπορεί να δημιουργήσει αστάθεια στις αγορές κατοικιών.

Λοιπόν, τι συμβαίνει όταν οι θεσμικοί επενδυτές μετακινούνται στην αγορά κατοικίας;

Διάγραμμα 1

Οι θεσμικοί επενδυτές είναι ιδιαίτερα ενεργοί σε μεγάλες πόλεις και σε χώρες όπως η Γερμανία και η Ολλανδία

Υψηλότερες τιμές, χαλαρότεροι δεσμοί με τις τοπικές οικονομίες

Μελετώντας τη δραστηριότητα των θεσμικών επενδυτών στις στεγαστικές αγορές της ζώνης του ευρώ την περίοδο 2007-2021, διαπιστώνουμε ότι όταν οι θεσμικοί επενδυτές αυξάνουν τις αγορές οικιστικών ακινήτων, οι τιμές των κατοικιών αυξάνονται και παραμένουν υψηλές για μεγάλο χρονικό διάστημα. Αυτό συμβαίνει επειδή αυτοί οι επενδυτές συχνά αγοράζουν χύμα, γεγονός που αυξάνει τη ζήτηση και ωθεί τις τιμές προς τα πάνω. Ως εκ τούτου, όταν οι θεσμικοί επενδυτές μετακομίζουν, η αγορά ενός σπιτιού ή διαμερίσματος γίνεται πιο ακριβή.

Σε αγορές όπου οι θεσμικοί επενδυτές είναι πιο ενεργοί, η παραδοσιακή σχέση μεταξύ των τοπικών μισθών και των τιμών των κατοικιών εξασθενεί. Κανονικά, καθώς τα νοικοκυριά τείνουν να αγοράζουν τοπικά, οι τιμές των κατοικιών σε μια περιοχή, πόλη ή γειτονιά αντικατοπτρίζουν πόσα κερδίζουν οι κάτοικοι. Οι μεγάλοι επενδυτές, ωστόσο, κινούνται σε διαφορετικό ρυθμό. Η συμπεριφορά τους αντανακλά τις ευρύτερες οικονομικές τάσεις και το επενδυτικό κλίμα μεταξύ των ανταγωνιστών. Ενώ από τη μια πλευρά αυτό μπορεί να απομονώσει τις τιμές των κατοικιών από την ύφεση της τοπικής οικονομίας, μπορεί επίσης να καταστήσει τη στέγαση λιγότερο προσιτή για τους ντόπιους κατοίκους, ειδικά τους αγοραστές για πρώτη φορά.

Ένας νέος σύνδεσμος μεταξύ της στεγαστικής και της νομισματικής πολιτικής

Ένα κανάλι μετάδοσης της νομισματικής πολιτικής περνά μέσα από τις αγορές κατοικιών. Οι κεντρικές τράπεζες στοχεύουν να επηρεάσουν τον δανεισμό και τις δαπάνες των νοικοκυριών. Για παράδειγμα, τα χαμηλότερα επιτόκια αυξάνουν τη δανειοληπτική ικανότητα των νοικοκυριών, ανεβάζοντας τις τιμές των κατοικιών και τονώνοντας την ευρύτερη οικονομική δραστηριότητα. Η έρευνά μας δείχνει ότι η νομισματική πολιτική λειτουργεί και μέσω θεσμικών επενδυτών. Όταν η ΕΚΤ μειώνει τα επιτόκια, οι θεσμικοί επενδυτές αυξάνουν τις αγορές ακινήτων τους, οδηγώντας την αύξηση των τιμών των κατοικιών. Στην πραγματικότητα, διαπιστώνουμε ότι οι θεσμικοί επενδυτές φαίνεται να είναι ακόμη πιο ευαίσθητοι στις αλλαγές της νομισματικής πολιτικής από τα νοικοκυριά, γεγονός που υποδηλώνει ότι η παρουσία τους μπορεί να ενισχύσει τη μετάδοση της νομισματικής πολιτικής.

Επιπλέον, διαπιστώνουμε ότι η επενδυτική δραστηριότητα στην αγορά κατοικίας φαίνεται να έχει δευτερογενή αποτελέσματα για τις ενέργειες των νοικοκυριών. Διαπιστώνουμε ότι οι αυξημένες αγορές κατοικιών από θεσμικούς επενδυτές οδηγούν σε επίμονη αύξηση του στεγαστικού δανεισμού από τα νοικοκυριά, κάτι που θα έχει και πάλι επιπτώσεις στις τιμές των κατοικιών.

Γιατί έχει σημασία το αυξανόμενο αποτύπωμα των θεσμικών επενδυτών

Ο αυξανόμενος ρόλος των θεσμικών επενδυτών στην αγορά κατοικίας παρουσιάζει ευκαιρίες και κινδύνους. Αφενός, παρέχουν ρευστότητα και σταθερότητα στις αγορές κατοικιών, ιδιαίτερα κατά τη διάρκεια της τοπικής οικονομικής ύφεσης. Από την άλλη πλευρά, όπου η δραστηριότητα των θεσμικών επενδυτών οδηγεί σε υπερτίμηση των τιμών των κατοικιών, αυτό θα καταστήσει επίσης την αγορά πιο ευάλωτη στις μειώσεις των τιμών. Αυτό με τη σειρά του μπορεί να έχει σοβαρές επιπτώσεις στη συνολική χρηματοπιστωτική σταθερότητα.

Επιπλέον, σημαντικό μερίδιο των θεσμικών αγοραστών ακινήτων είναι επενδυτικά κεφάλαια «ανοιχτού τύπου». Αυτό σημαίνει ότι οι επενδυτές που τοποθετούν τα χρήματά τους στα ταμεία μπορούν επίσης να τα ζητήσουν πίσω με μια καθορισμένη περίοδο ειδοποίησης. Ωστόσο, τα ακίνητα περιουσιακά στοιχεία είναι μη ρευστοποιήσιμα, πράγμα που σημαίνει ότι τα αμοιβαία κεφάλαια δεν μπορούν να τα πουλήσουν σε σύντομο χρονικό διάστημα, τουλάχιστον όχι σε μια λογική τιμή. Αυτή η ασυμμετρία μη ρευστοποιήσιμων περιουσιακών στοιχείων και σχετικά βραχυπρόθεσμης χρηματοδότησης δημιουργεί κινδύνους ρευστότητας: εάν πολλοί επενδυτές ζητήσουν τα χρήματά τους πίσω ταυτόχρονα, ο διαχειριστής του αμοιβαίου κεφαλαίου μπορεί να χρειαστεί να πουλήσει κτίρια γρήγορα. Για να γίνει αυτό, μπορεί να χρειαστεί να πουλήσουν σε μειωμένες τιμές. Αυτή η δυναμική με τη σειρά της μπορεί να δημιουργήσει αρνητικούς αυτοενισχύοντες κύκλους. Σε μια τέτοια περίπτωση, μια ύφεση της αγοράς θα μπορούσε να ωθήσει πολλούς επενδυτές να εξαργυρώσουν τις επενδύσεις τους. Αυτό, με τη σειρά του, θα ωθούσε περισσότερους διαχειριστές κεφαλαίων να πουλήσουν κτίρια με εκπτώσεις, πιέζοντας περαιτέρω τις αγορές και δημιουργώντας μια καθοδική σπείρα.

Αυτοί οι κίνδυνοι εγείρουν σημαντικά ερωτήματα για τις ρυθμιστικές αρχές και τους υπεύθυνους χάραξης πολιτικής σχετικά με τον καλύτερο τρόπο διασφάλισης της χρηματοπιστωτικής σταθερότητας διασφαλίζοντας παράλληλα ότι οι αγορές κατοικιών μπορούν να επωφεληθούν από την ύπαρξη διαφορετικών συμμετεχόντων.

Κοιτάζοντας μπροστά

Για καλύτερες στεγαστικές και χρηματοοικονομικές πολιτικές, πρέπει να κατανοήσουμε πώς οι θεσμικοί επενδυτές επηρεάζουν την αγορά κατοικίας. Οι υπεύθυνοι χάραξης πολιτικής θα πρέπει να στοχεύουν στην εξισορρόπηση των πλεονεκτημάτων και των μειονεκτημάτων των θεσμικών επενδύσεων. Τα ευρήματά μας υπογραμμίζουν τη σημασία της διεύρυνσης της μακροπροληπτικής εργαλειοθήκης. Τα πιθανά εργαλεία πολιτικής θα μπορούσαν να περιλαμβάνουν χαμηλότερες συχνότητες εξαγοράς και επαρκή αποθέματα ρευστότητας για επενδυτικά κεφάλαια σε ακίνητα, καθώς και μεγαλύτερες περιόδους προειδοποίησης και διακανονισμών και ελάχιστες περιόδους διακράτησης.