Bloomberg: Έρχεται ένα νέο κύμα «πόνου» για την αγορά ακινήτων στην Ευρώπη

Οι Ευρωπαίοι ιδιοκτήτες ακινήτων, που έχουν πληγεί από την αύξηση του κόστους δανεισμού και την πτώση των αποτιμήσεων που εξαφάνισαν 148 δισεκατομμύρια δολάρια από την αξία των μετοχών, ετοιμάζονται για ένα νέο κύμα “πόνου”, σύμφωνα με το Bloomberg.

Οι εταιρείες ακινήτων έχουν περίπου 165 δισεκατομμύρια δολάρια σε ομόλογα που λήγουν έως το 2026, ενώ οι τράπεζες μειώνουν την έκθεσή τους στον κλάδο και το πιστωτικό κόστος είναι στο υψηλότερο επίπεδο από την εποχή της χρηματοπιστωτικής κρίσης. Αυτό άφησε ορισμένες από τις επιχειρήσεις να κινδυνεύουν να υποβαθμιστούν σε καθεστώς “σκουπιδιών”, γεγονός που καθιστά ακόμη πιο ακριβό τον δανεισμό τους.

Οι αντίξοες συνθήκες περιλαμβάνουν τη συντριβή των αξιών των γραφείων από το City του Λονδίνου έως το Βερολίνο, αφήνοντας την ακίνητη περιουσία ως τον λιγότερο δημοφιλή κλάδο μεταξύ των διαχειριστών κεφαλαίων για τρίτο συνεχόμενο μήνα, σύμφωνα με έρευνα της Bank of America. Με το χρέος τους να διογκώνεται, πολλοί ιδιοκτήτες θα αναγκαστούν να στραφούν σε πωλήσεις περιουσιακών στοιχείων, μειώσεις μερισμάτων και εκδόσεις δικαιωμάτων σε μια προσπάθεια να θωρακίσουν τις επιχειρήσεις έναντι μελλοντικών αναταράξεων.

“Το τείχος των ωριμάνσεων θα μπορούσε να αποτελέσει καταλύτη για την πραγματοποίηση συναλλαγών, διότι αν οι δανειολήπτες δεν είναι σε θέση να αναχρηματοδοτηθούν, θα πρέπει να αποχωρήσουν”, δήλωσε η Tζάκι Μπάουϊ, επικεφαλής του τμήματος EMEA της Chatham Financial. “Υποψιάζομαι ότι θα έχετε περισσότερα περιουσιακά στοιχεία που θα πωληθούν στην αγορά, σε προβληματικά επίπεδα”.

Το πρότυπο της πτώσης ήταν η σουηδική εταιρεία ακινήτων Samhallsbyggnadsbolaget i Norden AB, η μετοχή της οποίας έχει υποχωρήσει περισσότερο από 90% από το ιστορικό της υψηλό.

Το χρέος της, ύψους 8 δισεκατομμυρίων δολαρίων, που χρησιμοποιήθηκε για τη δημιουργία ενός χαρτοφυλακίου με περισσότερα από 2.000 ακίνητα, έχει μετατραπεί σε ορόσημο μετά το τέλος της εποχής του φθηνού χρήματος. Οι προσπάθειες της εταιρείας να περιορίσει το χρέος της έχουν προσελκύσει το ενδιαφέρον εταιρειών όπως η Brookfield Asset Management, με αποτέλεσμα η τιμή της μετοχής να σημειώσει ράλι την Παρασκευή.

Η εταιρεία έχει ήδη υποβαθμιστεί σε “σκουπίδια”, γεγονός που την οδήγησε να εγκαταλείψει μια προγραμματισμένη έκδοση δικαιωμάτων προτίμησης, και η αγορά εκτιμά ότι θα ακολουθήσουν και άλλοι. Η πλειονότητα των ομολόγων ακινήτων στον δείκτη ομολόγων υψηλής πιστοληπτικής διαβάθμισης του ευρώ εκδόθηκε από εταιρείες που έχουν πλέον πιστοληπτική ποιότητα ανάλογη εκείνων με καθεστώς junk, σύμφωνα με ένα ποσοτικό μοντέλο που εφαρμόζει το Bloomberg.

Αν δεν μπορέσουν να συρρικνώσουν τα χρέη τους ή αν τα επιτόκια δανεισμού δεν πέσουν ξανά, αυτοί οι αποκαλούμενοι υποψήφιοι “έκπτωτοι άγγελοι” θα πρέπει πιθανότατα να πληρώσουν υψηλότερα επιτόκια όταν τελικά έρθει η ώρα της αναχρηματοδότησης.

“Θα υπάρξει ένα πολύ ισχυρό κίνητρο για πολλούς από αυτούς τους εκδότες να επιστρέψουν στην επενδυτική βαθμίδα. Έχουμε ήδη δει ότι προσπαθούν να υπερασπιστούν αυτή τη γραμμή στην άμμο, καθώς το επιχειρηματικό τους μοντέλο δεν είναι φυσικά υψηλής απόδοσης”, δήλωσε ο Βίκτορ Γιορτ παγκόσμιος επικεφαλής της πιστωτικής στρατηγικής και των αναλυτών της BNP Paribas SA.

Η διατήρηση της αξιολόγησης, ωστόσο, μπορεί να αποδειχθεί απρόσιτη για ορισμένους, όχι μόνο επειδή τα υβριδικά ομόλογα των ιδιοκτητών έχουν καταρρεύσει στη δευτερογενή αγορά.

Ορισμένοι διαχειριστές κεφαλαίων χάνουν την υπομονή τους, πουλώντας τα ομόλογα πίσω στις εταιρείες ακινήτων που τα εξέδωσαν, όπως η Aroundtown SA και η σουηδική Heimstaden Bostad AB. Η ελκυστικότητα της διαχείρισης του παθητικού για τους ιδιοκτήτες είναι προφανής: οι τιμές των ομολόγων υψηλής διαβάθμισης σε ευρώ έχουν μειωθεί σχεδόν κατά ένα πέμπτο από την αρχή του 2022.

“Οι μεγάλες και ξαφνικές κινήσεις των ονομαστικών επιτοκίων δημιουργούν αβεβαιότητα και είναι σημαντικό να διατηρούμε τη χρηματοοικονομική πειθαρχία για να περιηγηθούμε σε τέτοιες περιόδους”, δήλωσε ο επικεφαλής επενδύσεων της Heimstaden, Kρίστιαν Φλάντελαντ. “Θεωρούμε ότι αυτό αντικατοπτρίζεται στον ισχυρό ισολογισμό μας, στην πολιτική αντιστάθμισης κινδύνων και στο ισορροπημένο προφίλ ωρίμανσης του χρέους μας”.